12 sposobów na zwiększenie rentowności najmu

Inwestując w nieruchomości na wynajem szukamy często takiej, która da nam, jak najwyższą stopę zwrotu. Ale czy wiesz, że poza tym samodzielnie możesz podnieść rentowność najmu? W tym artykule poznasz 12 sprawdzonych sposobów na to, jak zwiększyć rentowność swojej nieruchomości na wynajem. Zapraszamy do przeczytania artykułu.

Jeśli nie lubisz/nie masz czas przeczytać artykułu, to możesz po zobaczyć/posłuchać na naszym 🎥 kanale YouTube, link tutaj.

Sposób 1. Dobrze ogłoś swoją nieruchomość

Pierwszym sposobem jest dobre ogłoszenie swojej nieruchomości. Z czego składa się dobre ogłoszenie? Z czterech podstawowych elementów.

Miniatura ogłoszenia

To ona powoduje, że gdy ktoś przegląda portal nieruchomościowy, to albo zatrzyma się wzrokiem na Twoim ogłoszeniu, albo nie. Pamiętaj, że dobrą miniaturę wybieramy z naszych dobrze przygotowanych wcześniej zdjęć. Zanim wrzucisz miniaturę, sprawdź, czy rzeczywiście wygląda dobrze w pomniejszeniu, bo czasem dobrej jakości zdjęcie wcale nie oddaje tego, co pełno wymiarowy obraz.

Tytuł ogłoszenia, który również powinien przyciągać

Często masz do wykorzystania określoną liczbę znaków w zależności od portalu, na jakim umieszczasz dane ogłoszenie. Wykorzystaj je w pełni maksymalnie do tego, aby dana osoba, rzeczywiście nie tylko kliknęła w to ogłoszenie, ale mogła je znaleźć po słowach kluczowych umieszczonych w tytule. Pomyśl, jeżeli sam byłbyś najemcą, co chciałbyś wiedzieć na temat danej nieruchomości, zanim w ogóle w nią klikniesz. Warto w taki tytuł wpisać kluczowe informacje, które przyciągną właśnie takiego odbiorcę. Mogą to być słowa określające nieruchomość np. mieszkanie dobrze skomunikowane, świeżo po remoncie, w bezpiecznej okolicy. Jeśli nieruchomość skierowana jest do studentów, to warto zaznaczyć w jakieś odległości, znajduje się od danej uczelni.

Dobre zdjęcia

Jak wykonać dobre zdjęcia, opiszemy w dalszej części artykułu (sposób 2.).

Opis nieruchomości

Na pewno kojarzycie ogłoszenia w których ktoś napisał

 „Mam mieszkanie do wynajęcia. Więcej informacji pod numerem telefonu”.

Pytanie, czy taki opis jest skuteczny, czy na pewno zachęca cię do wyciągania telefonu do danej osoby? Prawdopodobnie odpowiedziałeś „Nie.” na to pytanie. Zastanów się, co by spowodowało, żeby takie ogłoszenie zachęciło do wykonania telefonu i obejrzenia danej nieruchomości. Na pewno kluczowe będzie zawarcie informacji w takiej treści, co znajduje się w danej nieruchomości, jak jest ona wyposażona, jaki jest układ i rozmiar pomieszczeń, w jakiej lokalizacji się ona znajduje, gdzie jest blisko. Wczuj się tutaj w potencjalnego najemcę, któremu tę nieruchomość dedykujesz, jakie on ma potrzeby. Inne potrzeby będzie miał np. student, a inne potrzeby będzie miała rodzina. Zastanów się, czego potrzebują i to podkreśl w swoim ogłoszeniu.

🎥 Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na temat dobrych ogłoszeń nieruchomości, to sprawdź nagrany webinar z Maciejem Dudko, który jest ekspertem od tworzenia skutecznych ofert nieruchomości. Kliknij tutaj i zobacz całe nagranie.

Sposób 2. Przygotuj wysokiej jakości zdjęcia swojej nieruchomości

Drugim sposobem na zwiększenie rentowności najmu są dobre zdjęcia. Dobre zdjęcie nieruchomości, to takie, na których widać przestronność danego pomieszczenia i nie jest ono w drugą stronę przekłamane. Warto je robić z kilku kątów danego pomieszczenia, by ująć właśnie na nich, jak najwięcej. Ważna jest odpowiednia wysokość zdjęcia. Często mówisz, że dobre zdjęcie powinno być robione z wysokości pępka ewentualnie pasa.

Na pewno zachęciłbym Cię do skorzystania z usług dobrego fotografa nieruchomości. Jest to inwestycja, która się bardzo szybko zwróci. Jednorazowo płacisz za taką sesję, a zdjęcia możesz wykorzystywać za każdym razem przy zmianie kolejnych najemców.

Oczywiście zdjęcia możesz zrobić samodzielnie. Natomiast wymaga to poznania kilku podstawowych technik. Gdy to zrobisz, jesteś w stanie uzyskać naprawdę dobrej jakości zdjęcia nawet telefonem.

🎥 O tajnikach fotografii nieruchomości powstał webinar z innym moim gościem Tomaszem Burconem, który jest ekspertem od zdjęć nieruchomości. Kliknij tutaj i zobacz całe nagranie.

Sposób 3. Home staging, czyli przyciągnij wyglądem, a zatrzymaj wnętrzem

Trzecim elementem, który pozwala podnieść rentowność najmu, jest home staging. Home staging jest odpowiednią strategią przygotowania nieruchomości. Zawiera ona nie tylko dodatki, jak to się popularnie przyjęło, typu poduszki, zasłony, chociaż jest to również elementem home stagingu, ale całą strategię, czyli w jaki sposób powinna nieruchomość wyglądać, jak eksponować swoje atuty, swoje walory, żeby ten najemca od razu mógł się w niej zakochać i chciał od razu zamieszkać. Home staging jest tak naprawdę dobrym makijażem u kobiety, który powinien podkreślić jej atuty. 😉

Jak zrobić dobry home staging?

Zastanów się na starcie komu faktycznie chcesz wynajmować swoją nieruchomość i przystosuj ją właśnie po kątem tego najemcy.

– Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na pokoje studentom, to oczywiście muszą się tam znajdować łóżka, szafy, biurka, krzesła, pokoje zamykane na klucz.

– Jeżeli Twoim potencjalnym najemcom ma być rodzina, to zadbaj również o odpowiednią przestrzeń dla nich. Na pewno dobrym pomysłem będzie oddzielona sypialnia z dwuosobowym łóżkiem, komoda i szafą. Jeśli dysponujesz osobnym pokojem, to warto przygotować go dla dziecka. W salonie również powinien znaleźć się wygodny wypoczynek, szafkę RTV, telewizor. Dobrze by było, żeby również kuchnia była odpowiednio przystosowana dla takiej rodziny.

🎥 Jeśli interesuje Cię temat home stagingu, to również zapraszam Cię na webinar, który jakiś czas temu nagrałem z Martyną Szczawińską, która jest ekspertem od home stagingu. Kliknij w link i zobacz więcej.

Sposób 4.  A może by tak zmienić przeznaczenie nieruchomości?

Czwartym sposobem na zwiększenie rentowności najmu nieruchomości jest zmiana sposobu jej przeznaczenia, np.:

• zamiast wynajmować całe mieszkanie, warto byłoby je podzielić na pokoje, bo pokoje dadzą Cię większą rentowność najmu.
• wynajem Twojej nieruchomości na kwatery pracownicze. Więcej informacji na temat kwater pracowniczych znajdziesz w nagraniu webinaru z ekspertem od kwater Mariuszem Stężałym, zapraszam ponownie do kliknięcia w link.
• przerzucenie się z najmu długoterminowego na krótkoterminowy. To znaczy, zamiast wynajmować takim najemcom mieszkanie na pół roku, rok, dwa, może warto wynajmować im na dobry, korzystając z serwisów typu Booking.com lub AirB&B. Oczywiście, zanim przeznaczysz swoją nieruchomość na najem krótkoterminowy, warto byłoby sprawdzić, czy Twoja nieruchomość znajduje się w miejscu, w którym faktycznie są np. turyści czy inni najemcy krótkoterminowi.

Drugą bardzo ważną rzeczą jest, żeby dobrze przeliczyć i nie patrzeć tylko na przychód, który możesz mieć miesięcznie za wynajem nieruchomości, ale wziąć pod uwagę dużo wyższe koszty w stosunku do najmu długoterminowego np.

• sprzątanie nieruchomości,
• wymiana pościeli,
• dostarczanie kluczy,
• zamontować zautomatyzowany system otwierania drzwi.

To są koszty, które trzeba wziąć pod uwagę w kalkulacji tej opcji.

Zmiana sposobu przeznaczenia lokalu np. z mieszkalnego na usługowy albo z usługowego na mieszkalny. Jakiś czas temu kupiliśmy lokal usługowy, który był długi czas nieużytkowany. Po przeliczeniu okazało się, że dużo bardziej będzie opłacalne wynajmowanie go na pokoje studentom. Oczywiście procedura przekształcania takiego lokalu zajęła kilka miesięcy. Dlatego nieruchomość wynajęta jest w dużo wyższej kwocie, niż gdyby była wynajmowana na lokal usługowy. Albo gdybym miał wynajmować, jako całą nieruchomość dla jednego najemcy np. rodziny.

🎥 W jaki sposób przekształcać takie lokale zgodnie z prawem budowlanym oraz jak je legalnie dzielić? Znowu zapraszam Cię do obejrzenia webinaru, który nagrałem z Kacprem Kaczmarkiem. Link tutaj.

Sposób 5. Całoroczny najem nieruchomości

Jeżeli Twoja nieruchomość znajduje się w miejscowości turystycznej, to może warto byłoby rozważyć najem hybrydowy. Polega on na tym, że swoją nieruchomość wynajmujesz np. na pokoje studentom od października do końca czerwca, a podczas wakacji, gdzie jest wzmożony ruch turystów, wynajmujesz ją właśnie krótkoterminowo na doby.

Czy to się opłaca? Nie wiem. Musisz samodzielnie to wszystko przeliczyć, żeby zobaczyć czy rzeczywiście warto się przerzucać pomiędzy takimi sposobami.

Sposób 6. Zamień dużą nieruchomość na dwie mniejsze i zyskaj na tym

Szósty sposób to po prostu zamiana nieruchomości. Być może dużo więcej z najmu osiągniesz, jeżeli sprzedasz dom, który planowałeś wynająć i w tej cenie kupić dwa mieszkania w centrum. Czasami zgłaszają do nas osoby, które mają nieruchomość do wynajęcia i po konsultacji okazuje się, że opłacalnym bardziej dla nich będzie pozbycie się tej nieruchomości i kupna innych, które będą przystosowane do najmu.

No bo pomyśl, czy łatwiej byłoby samochód sportowy przystosowywać do tego, żeby był dostawczy, czy jednak lepiej sprzedać sportowy samochód i kupił właśnie typowego dostawczaka. A jeszcze za pozostałe pieniądze wystarczyłoby na osobówkę.

Chodzi nam o to, aby na siłę nie dostosowywać danej nieruchomości do wynajmu. Pomyśleć i przeliczyć znowu, czy opłaca się właśnie jakakolwiek inna zamiana czy po prostu sprzedać kupno innych.

Sposób 7. Odnów wnętrze, czyli zrób lifting mieszkania

Siódmy, prosty i oczywisty sposób to po prostu podniesienie standardu nieruchomości.

Również tutaj trzeba przekalkulować różne warianty, bo pamiętajmy, że nie zawsze remont jest opłacalny!

Jeśli w obecnym standardzie swoją nieruchomość byłbyś w stanie wynająć za 1500 zł, a remont musiałby kosztować, jakieś 50 tysięcy złotych, po którym to wynajmiesz swoją nieruchomość za 1700 zł, to może to 200 zł miesięcznie niekoniecznie będą warte właśnie robienia generalnego remontu. Być może warto by było  jeszcze dłużej wynajmować tą nieruchomość w niższej cenie, ale dzięki temu np. odkładając sobie tą kwotę na kolejny remont, który oczywiście za jakiś czas na pewno Cię nie ominie.

Możesz jeszcze przeliczyć i rozważyć opcję pośrednią, tzn. odświeżenie tzw. lifling mieszkania. Rozważyć tutaj warto by było wymianę elementów wyposażenia mieszkania, może odmalowanie nieruchomości, ściągnięcie boazerii. Pomyśl, znowu przelicz, może się okazać, że za kilka tysięcy jesteś w stanie np. faktycznie o tyle podnieść ten standard, że wynajmiesz za kilkaset złotych drożej.

Sposób 8. Podziel wynajem pomieszczeń na kilka wynajmujących

Ósmym sposobem na zwiększenie rentowności najmu jest niewynajmowanie łącznie wszystkich pomieszczeń dodatkowych razem z mieszkaniem np. zamiast wynajmować za 2000 zł mieszkanie razem z miejscem postojowym w garażu podziemnym i komórką lokatorską, warto byłoby tę kwotę rozbić na poszczególne elementy.

Być może jesteś w stanie takie samo mieszkanie wynająć za 1950 zł, osobno za 200 zł garaż, a osobno za 100 zł komórkę lokatorską. Oczywiście możesz wynająć wszystko razem, ale uważamy, że warto taką kwotę rozbić, żeby najemca miał do dyspozycji, że albo bierze wszystko w pakiecie i dopłaca za poszczególne elementy, albo może z czegoś zrezygnować i mieć stosunkowo tańszą nieruchomość na wynajem.

Podejrzewam, że nie będzie to żadnym problemem, abyś wynajął osobno swoje miejsce postojowe i komórkę lokatorską. Zwłaszcza w nowym budownictwie jest dużo mniej miejsc postojowych w garażach podziemnych niż samych mieszkań. To samo tyczy się komórek lokatorskich.

Sposób 9. Wynajmij w odpowiednim czasie i o odpowiedniej porze

Dziewiąty sposób na podniesienie rentowności najmu to odpowiedni okres wynajęcia. Jeżeli wynajmujesz swoją nieruchomość w mieście studenckim, to pamiętaj, że szczytem sezonu jest przełom września i października. Nieruchomości w Develocus staramy się wynajmować w okresie od początku października do końca września.

Już w połowie sierpnia kontaktujemy się z lokatorami i pytamy, kto z nich chciałby przedłużyć umowę. Jeśli nie chcą przedłużyć, to automatycznie już półtora miesiąca przed końcem umowy możemy wrzucać ogłoszenia i starać się wynajmować tą nieruchomość na tzw. zakładkę. I prawie zawsze udaje się zrobić, że obecni lokatorzy wyprowadzają się 30 września, a 1 października wprowadzają się już nowi. Dzięki temu eliminujesz pustostan, który również wpływa na rentowność najmu – Twojego biznesu.

Sposób 10. Opanuj skuteczne metody negocjacji

Dziesiąty sposób to po prostu negocjacje. Oczywiście każdy z nas wie, co to są negocjacje, jak do nich podchodzić, ale czy faktycznie zastanawiamy się nad tym i odpowiednio negocjujemy w trakcie wynajmowania naszego mieszkania, a nie tylko jego zakupu. Pamiętajmy, że negocjować możemy kilka elementów takiej umowy najmu np.:

• czynsz,
• okres trwania umowy,
• wysokość kaucji,
• termin płatności,
• płatność z góry za kilka miesięcy do przodu.

Tych elementów do negocjacji jest w takiej umowie dużo więcej. Dlatego warto, żebyś zastanowił się, co jest dla Ciebie istotne podczas takiego najmu i uwzględnił to podczas swoich negocjacji.

🎥 I tutaj znowu zachęcam Cię do obejrzenia nagrania, podczas którego moim gościem był Wojtek Woźniczka, czyli ekspert nr 1 w Polsce, jeśli chodzi o negocjacje nieruchomości. Standardowo kliknij link i zobacz całe nagranie.

Sposób 11. Wynajmuj nieruchomość cudzoziemcom

Jedenastym elementem jest wynajem mieszkania obcokrajowcom.

Oczywiście sprawdź, czy miasto, w którym masz swoją nieruchomość zamieszkują obcokrajowcy!

Jeżeli np. jest tam uczelnia, w której studiują studenci zza granicy, to rozważ ofertę dla nich. Może warto przygotować sobie umowę  po angielsku, płatności w obcej walucie, ogłoszenie również w językach obcych. Uważamy, że to jest na razie nisza, w którą może warto byś ją zagospodarował.

Warto też tutaj byłoby przystosować okres najmu, ponieważ, jak wiemy tacy studenci, często okresowo studiują i nie będą chcieli podpisać umowy na cały rok. A jak wiemy, często wynajmujący chcą mieć wynajem, jak najdłużej, dlatego podpisują umowy na rok. Gdy Ty z kolei swoją nieruchomość będziesz oferował na 9 miesięcy typowo dla studentów zza granicy, to również wyprzedzasz swoją konkurencję. A pozostałe trzy miesiące wakacji możesz wynająć właśnie krótkoterminowo.

Sposób 12. Zadbaj o swoje finanse i podatki

Dwunastym sposobem na podniesienie rentowności najmu swojej nieruchomości jest optymalizacja podatkowa.

Do tej pory skupialiśmy się głównie na przychodach, ale pamiętajmy, że na rentowność najmu wpływają również koszty.

Nie jesteśmy w stanie Ci tutaj powiedzieć, w jaki sposób zoptymalizować podatki w Twojej nieruchomości. Jak dobrze wiemy w naszym kraju, co chwila zmieniają się przepisy podatkowe. Jednak dobrze byłoby rozważyć:

• Czy warto swoją nieruchomość wynajmować jako osoba fizyczna czy może jako działalność gospodarcza?
• A może rozliczać się ryczałtem czy może warto na zasadach ogólnych?
• Czy warto rozliczać się ze współmałżonkiem, czy może warto zrobić to oddzielnie?

Tutaj nie oszczędzałbym na konsultacji z dobrym doradcą podatkowym, ponieważ często taka porada jest w stanie zaoszczędzić Ci dziesiątki tysięcy złotych rocznie.

Nie czekaj i zwiększ rentowność wynajmu jeszcze dziś

Skupiliśmy się tutaj głównie i omówiliśmy 12 sposobów na zwiększenie opłacalności nieruchomości, którą już masz.

Pamiętaj o tym, że zwiększyć swoją rentowność najmu możesz również na etapie zakupu takiej nieruchomości. Tutaj również mamy duże pole do popisu i jest również dużo czynników i sposobów. Jeżeli kupimy taniej i wynajmiemy drożej, to również nam stopa zwrotu wzrasta.

Zobacz nasz wideoporadnik, 🎥  „Jak kupić mieszkanie na wynajem?” A jeśli potrzebujesz pomocy przy zakupie, skontaktuj się z nami, z chęcią pomożemy.