Jak zweryfikować firmę zarządzającą najmem?

Jeśli czytasz ten artykuł, to prawdopodobnie masz już mieszkanie na wynajem, które zdecydowałeś się oddać w obsługę firmie zarządzającej najmem. Gratulujemy dobrze podjętej decyzji, bowiem zlecenie tego profesjonalistom może być dla Ciebie bardziej opłacalne niż samodzielna obsługa. Ale czy aby na pewno? Wszystko będzie zależało od tego, jaką firmę zarządzającą wybierzesz.

W tym artykule podpowiemy Ci, jakie pytania zadać firmie zarządzającej, aby wybrać tę najlepszą. Oczywiście, jeśli wolisz formę wideo, wystarczy, że klikniesz tutaj lub w grafikę poniżej i będziesz mógł obejrzeć nagrany film wideo.

Sprawdź, czy firma działa w Twoim mieście

Pierwszą rzeczą, jaką powinieneś zrobić, jest sprawdzenie, czy firma zarządzająca najmem działa w Twoim mieście.

Powierzenie mieszkania ludziom, którzy na co dzień mieszkają daleko od Ciebie i nie byliby w stanie rozwiązać np. problemów z lokatorami może być kłopotliwe.

Ile zarobisz?

Tak naprawdę nie chodzi o to, ile procent bierze firma zarządzająca najmem, tylko ile realnie zostanie Ci w kieszeni po potrąceniu prowizji.

Ile i za co płacisz?

Czy jesteś w stanie szybko i bez kalkulatora policzyć, ile realnie zapłacisz firmie zarządzającej najmem?

Zakres usług

Co konkretnie robi dla Ciebie firma zarządzająca najmem? Wymyśl sobie kilka trudnych przykładów i zapytaj co w takiej sytuacji, robi dana firma. Czy ma to w pakiecie podstawowych usług? Czy będziesz musiał za to dodatkowo zapłacić.

Przykłady:

Czy kiedy mieszkanie zostanie zalane przez sąsiada z góry, to zarządca zajmie się całym procesem odszkodowania z ubezpieczenia oraz naprawy tej nieruchomości?

Kto ma się zająć otworzeniem drzwi kominiarzowi, który ma wykonać przegląd?

Te i inne pytania warto zadać przed podpisaniem umowy, by mieć pewność, że Twoje interesy są właściwie zabezpieczone.

Fachowcy

Kto zajmuje się naprawą drobnych usterek w mieszkaniu? Czy firma zarządzająca najmem współpracuje na co dzień ze sprawdzonymi fachowcami? Jeśli zepsuje się pralka w mieszkaniu, jakie kroki zostaną podjęte? Są dwie możliwości:

• ktoś skontaktuje się z Tobą i zgłosi, że macie problem
• firma sama zajmie się naprawą usterki

Pamiętaj, że po to zatrudniasz firmę zarządzającą, żeby to właśnie ona zajmowała się tego typu problemami.

Kompetencje i zaangażowanie pracowników

Sprawdź, ile osób pracuje w firmie, z której usług chcesz skorzystać. Czy będzie Cię obsługiwał specjalista znający się na rynku, który wie, jakie jest Twoje mieszkanie oraz jakie ma wady i zalety? Czy nie zostaniesz potraktowany jako jeden z wielu klientów, a zarządca nie będzie miał do końca świadomości, jaką nieruchomością dysponuje?

Dlaczego warto zwrócić na to uwagę?

Kiedyś jeden z naszych pracowników, poszedł oglądać mieszkanie na wynajem z pośrednikiem nieruchomości. Po pół minuty „grzebania” kluczem w zamku, drzwi otworzył jakiś mężczyzna. Był bardzo oburzony i pytał, co robimy w jego mieszkaniu. Okazało się, że pośrednik pomylił nie tylko nieruchomości, ale nawet klatki. Chyba nie chcesz, żeby ktoś równie niezorientowany dbał o interesy Twojej nieruchomości?

Dedykowany opiekun mieszkania

Czy będziesz miał bezpośredni kontakt z opiekunek Twojego mieszkania?

Wyobraź sobie sytuację, że masz jakiś pilny temat dotyczący Twojej nieruchomości i dzwonisz do firmy, w której odbiera pracownik działu call center lub słyszysz automat. Po wysłuchaniu całej formułki wybierasz przycisk, chcąc się połączyć z konsultantem. Niestety wszystkie linie są zajęte, a Ty musisz pozostać na linii i czekać. Po kilku minutach w końcu ktoś odbiera, po czym informuję, że nie jest z Twojego rejonu, ale na pewno przekażę kontakt do odpowiedniej osoby. Mija jednak kilka godzin i nikt do Ciebie nie oddzwania.

Jak widzisz, bezpośredni kontakt z osobą zajmującą się Twoim mieszkaniem jest kluczowy.

Doświadczenie firmy zarządzającej

Jakie doświadczenie ma firma zarządzająca najmem? Ilu klientów na bieżąco obsługuje oraz ile mieszkań ma pod swoją opieką? Czy posiada swoje nieruchomości na wynajem? Jeśli tak, to kto nimi zarządza?

Inaczej podejdzie do Ciebie firma posiadająca trzy mieszkania w zarządzaniu, a inaczej ta mająca ich trzy tysiące.

Nie chodzi o to, by skreślić na wstępie którąś z nich tylko, żeby zastanowić się, jakie są plusy i minusy obu rozwiązań.

Mała firma, która dopiero zaczyna swoją działalność może mieć lepsze ceny, niż taka, która zdążyła już stworzyć rozbudowaną strukturę. Być może będzie się też bardziej starać, żeby zadowolić Cię, jako jednego z pierwszych klientów (licząc przy tym na kolejne na polecenia z Twojej strony). Z pewnością też nie będzie miała jeszcze zautomatyzowanych procesów (typu wymieniony wcześnie call center).

Z drugiej strony małe doświadczenie, będzie się przekładało na większe trudności z obsługą bieżących problemów.

W tym przypadku przewagę zyskuje większa firma, która ma wypracowane schematy i procedury działania w kryzysowych sytuacjach.

Czy firma zarządza swoimi nieruchomościami?

Z pozoru jest to błahe pytanie.  Może się jednak okazać, że firma, która ma zarządzać Twoją nieruchomością, zleca swoje własne mieszkania w podnajem komuś innemu.

Aby lepiej zobrazować, czemu to jest problem, podamy Wam przykład z innej branży. Pewnie słyszeliście o przypadku prezesa firmy Huawei. Został on przyłapany podczas wakacji na korzystaniu z telefonu iPhone. Jak odbierasz takie zachowanie? Uważasz, że nie ma w tym nic złego? A może czujesz niesmak, zdając sobie sprawę, że nawet prezes nie wierzy w produkty „swojej” firmy?

Jeśli firma nie ma poczucia, że sama najlepiej zajmie się obsługą swoich mieszkań, będzie w stanie dobrze zadbać o Twoje interesy? 

Problemy z lokatorami

Zapytaj o to, jakie największe problemy dana firma miała do tej pory z lokatorami i jak sobie z nimi poradziła.

Możesz długo słuchać o tym, jak wspaniale (w teorii) będą oni zarządzać Twoją nieruchomością, ale warto w miarę szybko przejść do konkretów.

Jeśli usłyszysz, że firma nie ma żadnych problemów z lokatorami to z pewnością, coś jest nie tak.

Dla lepszego zrozumienia tego tematu podamy znowu przykład z innej branży.

Wyobraź sobie, że jesteś na etapie kupna używanego samochodu. Możesz je kupić od osoby fizycznej albo od handlarza. Już samo to słowo u niektórych wywołuje ciarki, prawda? Dzwonisz jednak do takiego handlarza i pytasz, w jakim stanie jest auto i jakie usterki w pierwszej kolejności trzeba będzie naprawić. Jak myślisz, jak brzmi odpowiedź, która najczęściej zamyka drogę do udanej sprzedaży?

Najprawdopodobniej jest do znane wszystkim „Proszę Pana nic nie trzeba robić! Samochód jak igła, tylko wsiadać i jeździć!”.

Odpowiedz sam sobie na pytanie, czy takie teksty przekonują Cię do zakupu?

Dobra firma zarządzająca najmem poda Ci konkretne przykłady problematycznych sytuacji oraz wytłumaczy, jak sobie z nimi radziła.

Przykładowo:

• mieliśmy kiedyś problem z lokatorem, który nie płacił przez półtora miesiąca. Wtedy poradziliśmy sobie w ten sposób, że…
• lokator zdewastował wynajmowane mieszkanie i uciekł. Zabezpieczyliśmy wtedy właściciela nieruchomości podejmując następujące kroki…

Czy firma zna aktualne przepisy prawne

Czy firma jest w stanie podpowiedzieć Ci, w jaki sposób najkorzystniej rozliczać się z urzędem skarbowym?

Jak już pisaliśmy wyżej, nie chodzi o procent pobierany przez firmę zarządzającą, tylko kwotę, jaka pozostaje Ci realnie w kieszeni. Z pewnością zostanie Ci więcej, jeśli nie będziesz wiedział, z jakich ulg lub dodatkowych możliwości możesz skorzystać. Może się okazać, że jedna dobra porada firmy zarządzającej może pomóc Ci zaoszczędzić tysiące złotych rocznie.

Dodatkowym plusem jest sytuacja, jeśli firma posiada na swoim pokładzie ekspertów. Zaletą będzie również fakt, że takie osoby prowadzą szkolenia np. na temat bezpiecznego najmu.

Selekcja nieruchomości

Czy firma zna się na lokalnym rynku i potrafi realnie ocenić oraz wycenić nieruchomość na wynajem?

Czy selekcjonuje mieszkania, którymi zarządza? A może biorą z rynku wszystko, jak leci?

Szanująca się firma nie przyjmuje do swojej oferty nieruchomości, które nie nadają się pod wynajem.

Podmiotom, które dbają o swoją renomę, wstyd by było wypuścić na rynek coś źle przystosowanego.

Dobra firma, to doradcza firma. Potrafi Ci też pomóc i podpowiedzieć, co zrobić w konkretnej sytuacji, a nie tylko przyjąć nieruchomość w ofertę. 

Zgłosiło się kiedyś do nas małżeństwo chcące oddać mieszkanie w  podnajem (czyli zarządzanie z gwarancją czynszu).

Podchodząc do nich schematycznie, pewnie podpisalibyśmy umowę i przyjęli je pod opiekę. Jednak po dłuższej rozmowie oraz analizie potrzeb doszliśmy do wniosku, że dobrym rozwiązaniem dla nich byłoby sprzedanie tej nieruchomości i kupno innej. Okazało się, że właściciele widzą wartość w inwestowaniu w nieruchomości, ale chcieliby przenieść swój kapitał w nowe budownictwo. Po dłuższej rozmowie dowiedzieliśmy się, że mają oni w posiadaniu również lokal użytkowy w centrum miasta. Był on w złym stanie, dlatego nawet nie myśleli, że mogą go sprzedać. Znając ich potrzeby, pomogliśmy im sprzedać obie nieruchomości, a z zarobionych pieniędzy kupiliśmy dwa mieszkania w nowym budownictwie.

Z racji tego, że nie mieli oni ani czasu, ani wiedzy, by zająć się remontem, jego wykonanie zlecili również nam. Pomogliśmy im prawie bezobsługowo wykonać wszystkie czynności (sprzedaż obu dwóch mieszkań, kupno dwóch nowych mieszkań oraz ich wykończenie i remont), a na koniec zajęliśmy się zarządzaniem nowymi nieruchomościami (i robimy to do tej pory 😊). To pozwoliło właścicielom uzyskiwać przychód w pełni pasywny.

Wspomniana para była tak zadowolona z naszych usług, że po pewnym czasie zgłosiła się do nas ponownie z prośbą o pomoc w zakupie kolejnego mieszkania pod wynajem. Oczywiście zrobiliśmy co w naszej mocy! Znaleźliśmy nieruchomość inwestycyjną, zajęliśmy się formalnościami, pomogliśmy ją odświeżyć i w tym momencie zajmujemy się jej bieżącą obsługą. Stąd też bardzo ważne, by firma potrafiła doradzić Ci w kwestii nieruchomości, a nie tylko przyjęła ofertę.

Może zabrzmi to dziwnie, ale być może nawet sam nie wiesz, czego do końca potrzebujesz i jakie możliwości daje rynek.

Dodatkowe usługi

Czy firma oferuje coś więcej niż tylko znalezienie najemców i bieżącą obsługę? Może posiadają usługi dodatkowe, np.:

• pomoc w otrzymaniu kredytu
• wsparcie w zakupie nieruchomości
• organizacja remontu 
• home staging
• pomoc przy wyborze ubezpieczenia
• pomoc w sprzedaży nieruchomości
• doradztwo w bieżących kwestiach

Dobry doradca potrafi Ci podpowiedzieć i poinstruować, co warto zrobić, a czego nie koniecznie. Dla przykładu, pamiętaj, że remont nie zawsze się opłaca. Warto mieć po swojej stronie osobę, która doradzi, czy lepiej zrobić go już teraz, czy może jednak przesunąć w czasie.

Ubezpieczenie

Czy firma dba o ubezpieczenie nieruchomości i o wszystkie inne ubezpieczenia związane z najmem?

Na pewno słyszałeś o tym, że warto ubezpieczyć nieruchomość, zwłaszcza taką na wynajem. Pamiętaj jednak, że nie jest to OC w samochodzie i są różne warianty do wyboru (i różne ryzyka). Nie chciałbyś na pewno, by w przypadku poważnej szkody wyrządzonej na Twoim mieszkaniu, ubezpieczenie nie pokryło strat.

Kiedyś zgłosił się do nas właściciel nieruchomości, która została zalana przez sąsiada. Niestety nie dostał on odszkodowania z ubezpieczenia. Okazało się, że owszem, miał zabezpieczenie przez zalaniem, ale tylko w momencie, gdyby to on kogoś zalał.

Dlatego też dobra firma zarządzająca powinna sprawdzić, jaki masz zakres ubezpieczenia i ewentualnie coś doradzić.

Pamiętaj, że oprócz ubezpieczenia nieruchomości są również inne ubezpieczenia, o których warto pomyśleć.

My jako Develocus jesteśmy dodatkowo ubezpieczeni jako firma zarządzająca – na wypadek jakichś problemów lub szkód, które mogłyby wyniknąć z naszego niedopatrzenia. Wymagamy także od lokatorów, by wykupili OC w życiu prywatnym.

Dzięki trzem różnym ubezpieczeniom:

• ubezpieczenie mieszkania
• ubezpieczenie lokatorów
• ubezpieczenie firmy

mamy tak naprawdę pokrycie dla dziewięćdziesięciu paru procentów szkód, które mogą się wydarzyć podczas najmu.

Przykłady możliwych problemów:

• pęknie wężyk w pralce i zalejemy sąsiada
• sąsiad na górze ma nieszczelny odpływ i zaleje nasze mieszkanie
• lokator zostawi otwarte okno i podczas burzy gwałtowny wiatr rozbije szybę
• lokatorka przez przypadek upuści garnek na płytę indukcyjną, co spowoduje jej pęknięcie
• źle zamontowana przez „fachowca” lampa spadnie na lokatora i ten dozna uszczerbku na zdrowiu

Sytuacji tego typu może być o wiele więcej, dlatego warto o nich wcześniej pomyśleć i się zabezpieczyć.

Gwarancja czynszu

Być może nie jesteś świadomy, ale oprócz klasycznego zarządzania za procent od Twoich dochodów, istnieje również taki model, jak podnajem.

Oznacza on w praktyce, że to firma zarządzająca najmem jest Twoim najemną i to ona wynajmuje mieszkanie od Ciebie. Dzięki temu wszystkie obowiązki związane z nieruchomością spoczywają właśnie na niej. Firmy zajmujące się podnajmem często podpisują umowy nawet na kilka lat do przodu, gwarantując właścicielom stały czynsz co miesiąc.

Dzięki temu nie musisz się martwić, że w wakacje studenci zwolnią pokoje i nie będziesz miał pieniędzy. To na głowie firmy spoczywa w tym momencie dbanie o to, by mieszkanie było wynajęte.

Nawet jeżeli w tym czasie stoi pustostan to firma i tak musi wypłacić Ci umówioną kwotę.

Dobra firma zarządzająca może Ci zaproponować więc albo klasyczne zarządzanie, albo podnajem. To, którą opcję wybierzesz, zależy od Ciebie.

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat podnajmu, przeczytaj również artykuł: Co to jest podnajem nieruchomości i jak można zarabiać na nieswoim mieszkaniu?

Udział w procesie wynajmu

Jeżeli masz obawę przed tym, kto zamieszka w Twoim mieszkaniu, dobra firma zarządzająca pozwoli Ci wybierać najemców razem z nią.

W przypadku naszej firmy niektórzy właściciele zdecydowali się skorzystać z tej opcji. W takim przypadku po wstępnej selekcji najemców, rozmawiamy z właścicielem i proponujemy konkretnych kandydatów.

Tłumaczymy, z kim mamy do czynienia i wyjaśniamy wątpliwe kwestie:

• czy jest to małżeństwo z dziećmi, czy może singiel ze zwierzęciem?
• na jak długo potencjalni najemcy chcą podpisać umowę?
• jaką kwotę czynszu proponują w ramach negocjacji?

Jeżeli właściciel sobie życzy, może spotkać się z takimi osobami, poznać je i ostatecznie samodzielnie zweryfikować.

Najczęściej jednak kończy się na tym, że właściciele decydują się zaufać nam w 100% i to nam powierzają cały proces najmu.

Dobra firma zarządzają, wie, że jeśli źle zweryfikuje najemców, to to właśnie ona będzie z nimi miała najwięcej kłopotów.

Opinie Klientów

Czy dostajesz namiary na klientów, z którymi współpracuje firma zarządzająca? Jeżeli opiekun mieszkania wie, jaką wartość oferuje, nie boi się przekazać rekomendacji.

Tak naprawdę nie musisz nawet dzwonić do właścicieli, w którymi współpracuje. Wystarczy zobaczyć, czy kontakt do nich przekaże Ci chętnie, czy może jednak będzie to stanowiło jakiś problem.

Oczywiście, jeśli masz taką potrzebę, możesz zadzwonić i zapytać, jak układa się współpraca.

Jakie są Twoje odczucia po spotkaniu?

Jedno z najważniejszych pytań brzmi – czy czujesz chemię? Po zakończonej rozmowie daj sobie chwilę na przemyślenie, w jaki sposób rozmawiało Ci się z osobą odpowiedzialną za firmę.

Jeżeli już na początku musiałeś się prosić o udzielenie jakichś informacji, zabiegać o kontakt i wykazywać inicjatywę w wielu kwestiach, to zastanów się, czy chcesz współpracować z takimi osobami. Prawdopodobne już zawsze będziesz musiał się o wszystko prosić.

Złota zasada w biznesie: lubimy współpracować z osobami, które lubimy.

Dlatego zastanów się na spokojnie i pomyśl, czy osoba, z którą rozmawiałeś, jest tą z którą chciałbyś współpracować i powierzyć jej mieszkanie. Jeśli masz jakieś wątpliwości, to warto poszukać kogoś innego.

W takiej sytuacji zachęcamy do przeczytania artykułu: Firma zarządzająca najmem mieszkań – jak taką znaleźć?

Pora na podjęcie decyzji 

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu stwierdziłeś, że trzeba przetworzyć bardzo dużo informacji, by wybrać odpowiednią firmę, to mamy dla Ciebie proste rozwiązanie. Sprawdź, czy działamy w Twoim mieście i przekaż nam swoje mieszkanie do opieki.

Sprawdź zakładkę Nasze usługi, by dowiedzieć się więcej.