Wszystko o najmie okazjonalnym (czyli tzw. umowie u notariusza)

Wiele osób stosuje skrót myślowy, nazywając najem okazjonalny umową u notariusza (choć ten dokument wcale nie jest zawierany u niego). Umowę najmu okazjonalnego zawieramy wcześniej z najemcą, a dopiero później notariusz na jej podstawie przygotowuje potrzebne dokumenty (tzw. akty egzekucji).

Ostatnio pod jednym z nagrań na YouTube nawiązała się ciekawa dyskusja. Jedna z osób sądziła, że skoro ma sygnatury i pieczęcie, to jest w 100% zabezpieczona. Ale czy wiecie, co tak naprawdę gwarantuje nam umowa najmu okazjonalnego? Zapraszam do przeczytania poniższego artykułu.

PS: Jeśli chcesz obejrzeć nasz wideo poradnik dotyczący tego tematu, kliknij link.

Warto pamiętać

Na początku warto zaznaczyć, że żeby umowa była najmem okazjonalnym, należy ja zgłosić w ciągu 14 dni od momentu jej obowiązywania do Urzędu Skarbowego.

Czas na zgłoszenie liczy się od rozpoczęcia umowy, a nie daty jej podpisania.

Jeśli przegapisz ten moment, nie będzie już odwrotu i będzie to najem zwykły.

Zalety najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego daje nam przede wszystkim (teoretycznie) możliwość szybszej eksmisji lokatora.

Jak to wygląda w praktyce?

W zwykłym i okazjonalnym najmie lokator może nam nie płacić przez 3 pełne płatności. Najczęściej rozliczamy się z nim w okresie miesięcznym, więc można przypuszczać, że będą to 3 miesiące. Po tym czasie możemy mu wysłać wezwanie do zapłaty z miesięcznym terminem (co daje nam łącznie 4 miesiące oczekiwania na płatność).

Jeżeli po tym czasie lokator nadal nie zapłaci należności, wówczas możemy mu wysłać wypowiedzenie umowy (również z miesięcznym terminem). Realnie więc umowę mamy wypowiedzianą dopiero po 5 miesiącach. Dopiero w tym momencie możemy zebrać dokumentację i zgłosić do sądu w celu egzekwowania długu.

Zwykła umowa najmu

W przypadku zwykłej umowy najmu organ będzie rozpatrywał ją według tradycyjnej procedury, która może ciągnąć się długi czas.

Sąd będzie sprawdzał, czy Twój najemca jest w grupie osób chronionych, których nie można eksmitować. Taka osoba musi mieć zapewniony lokal zastępczy. Oczywiście najczęściej nie dysponuje ona taką nieruchomością, a miasto bądź gmina mają ograniczone zasoby mieszkaniowe. W związku z tym musimy ustawić się w kolejce i czekać na przyznanie takiego lokalu. Może to potrwać nawet kilka lat.

Umowa najmu okazjonalnego

Jeśli jednak masz podpisaną umowę najmu okazjonalnego, to procedura jest uproszczona. Sąd teoretycznie nawet w ciągu kilku dni jest w stanie nadać tzw. klauzulę wykonalności, czyli pieczęć upoważniającą do egzekwowania długu i wyprowadzić lokatora z mieszkania. Z  klauzulą wykonalności należy udać się do komornika, aby na jej podstawie mógł on przeprowadzić eksmisję. Mając on wskazany w umowie okazjonalnym adres, do którego może się przenieść lokator, może przeprowadzić egzekucję.

Wynika z tego, że ważnym elementem w umowie najmu okazjonalnego jest zgoda właściciela innej nieruchomości na to, że w razie problemów przyjmie do siebie niepłacącego najemcę.

Wady najmu okazjonalnego

W pierwszej kolejności są to koszty, które należy ponieść w czasie wizyty u notariusza (oscylują w okolicach kilkuset złotych).

Kolejnym elementem, który nie zawsze działa na naszą korzyść jest czas. W przypadku zwykłej umowy wystarczy spotkać się z lokatorem i złożyć na dokumentach stosowne „parafki”.

Proces zawierania umowy najmu okazjonalnego jest bardziej złożony i trwa przez to dłużej.

• Należy doprowadzić do spotkania, podczas którego obie strony podpisują umowę najmu
• Następnie przyszły lokator musi poprosić jakiegoś innego właściciela nieruchomości o przygotowanie zgody na ewentualne przeprowadzenie się go do niego. Powinna być ona udzielona na piśmie, najlepiej z podpisem notarialnie potwierdzonym.
• Ze zgromadzonymi dokumentami, należy udać się do notariusza, by sprawdził ich poprawność.
• Następnie tworzy on tzw. akt poddania się egzekucji przez najemcę. Chodzi tutaj o to, że lokator zgadza się na eksmitowanie go z mieszkania pod wskazany wcześniej adres.

Uwaga: Umowa notariusza nie daje Ci 100% bezpieczeństwa przy najmie mieszkania.

Co zrobić, gdy właściciel nieruchomości, do której miał się przenieść najemca, sprzedał ją lub odwołał zgodę?

W takiej sytuacji niestety wracamy do punktu wyjścia i komornik nie ma dokąd eksmitować lokatora. Na szczęście na to też jest rozwiązanie.

Możesz taki adres samodzielne kupić od firm profesjonalnie zajmujących się udostępnianiem nieruchomości na potrzeby eksmisji.

Niestety wiążę się to z dodatkowym kosztem kilkuset złotych. Możesz to jednak potraktować jako ubezpieczenie i zabezpieczenie, które z pewnością się zwróci, jeśli takie pojawią się tego typu problemy.

My również współpracujemy z taką firmą, więc jeżeli jesteś zainteresowany, napisz maila na adres kucharzyk@develocus.pl. Chętnie udostępnimy Ci namiary.

Mam nadzieję, że artykuł okazał się dla Ciebie pomocny. Jeśli zastanawiasz się, komu najlepiej wynająć swoje mieszkanie, zachęcamy również do zapoznania się z artykułem: Komu najlepiej wynająć mieszkanie? Rodzinie czy studentom?

Posiadasz nieruchomość, z której chciałbyś czerpać większy dochód, ale jej obsługa jest męcząca i zajmuje dużo czasu?

Przekazując swoje mieszkanie do obsługi firmie, która w sposób profesjonalny zajmuje się zarządzaniem najmem bez Twojego udziału, możesz zaoszczędzić wiele czasu i pieniędzy, ponieważ wiemy, w jaki sposób zwiększać zyski z najmu.