Znaczenie lokalizacji mieszkania na wynajem – na co zwrócić uwagę?
Inwestując w nieruchomości na wynajem, często mówi się, że najważniejsze są trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i… lokalizacja. Jak w takim razie ustalić, czy lokalizacja, w której chcesz zainwestować, będzie dawała Ci największą stopę zwrotu z inwestycji? O tym dowiesz się z tego artykułu.
A jeśli wolisz obejrzeć firm, zapraszam do obejrzenia filmu na YouTube 😊
Zastanów się, komu wynająć nieruchomość
Zanim zaczniesz analizować, jaka lokalizacja będzie dla Ciebie idealna, zastanów się wcześniej, komu chcesz wynajmować swoje mieszkanie i w jaki sposób?
Innej lokalizacji będziesz potrzebował, jeżeli chcesz wynajmować swoje mieszkanie długoterminowo, a innej, jeżeli krótkoterminowo np. turystycznie. Innych mieszkań szuka rodzina, innych studenci, a jeszcze innych menadżerowie czy pracownicy firm. Dlatego na starcie zastanów się, kto będzie Twoją idealną grupą docelową i z jakimi najemcami chcesz mieć do czynienia na co dzień.
Jeżeli już wybrałeś swoją docelową grupę, to zastanów się, w jakim mieście chcesz zainwestować swoje pieniądze? Zwróć uwagę, że nie zawsze jedynym i najlepszym wyborem będzie miasto, w którym obecnie mieszkasz. W dzisiejszych czasach jest wiele film zarządzających najmem, które pomogą Ci zaopiekować się Twoją nieruchomością, nawet jeśli nie będzie Cię w danym miejscu przez najbliższe kilka lat. Możesz wybrać kilka różnych rodzajów miejscowości, w których możesz zainwestować. Wśród nich znajdziesz m.in.:
- główne miasta wojewódzkie, które zrzeszają bardzo dużą liczbę mieszkańców z terenów ościennych,
- mniejsze miejscowości, które np. nie mają uczelni, ale są tam zakłady pracy,
- miejscowości turystyczne, w których idealnie sprawdzi się np. najem dobowy.
Możliwości jest wiele. Wybór będzie ograniczał się do tego, czy wybrałeś grupę studentów (tutaj oczywiście lepsze będzie miasto akademickie), grupę pracowników, czy może najem krótkoterminowy – turystyczny.
Studentom czy pracownikom? – określ grupę docelową
Jeżeli wybrałeś już miasto, w którym chcesz inwestować, to zastanów się, w jakiej konkretnej lokalizacji chcesz kupić swoją nieruchomość. Centrum każdej miejscowości będzie zawsze topową lokalizacją. Praktycznie, co by się nie działo, zawsze będziesz w stanie wynająć i znaleźć tam najemców. Jednak jak wiadomo, centrum konkretnych miejscowości, przeważnie jest droższy niż inne osiedla.
Pytanie brzmi: jakie inne osiedla wziąć pod uwagę i czym się kierować?
Jeśli swoje mieszkanie planujesz wynajmować na pokoje np. studentom, to na pewno dobrą lokalizacją będzie takie osiedle, które jest blisko uczelni, albo w którym w ogóle znajduje się dana uczelnia. Inwestując w nieruchomości, warto myśleć długoterminowo i zastanowić się, co się stanie, jeśli dany wydział zostanie zamknięty. Czy w bliskiej lokalizacji są inne uczelnie? Czy dane osiedle jest dobrze skomunikowane z innymi kluczowymi punktami w mieście?
To samo tyczy się najmu dla pracowników konkretnych zakładów pracy. Dobrze jest mieć nieruchomość zlokalizowaną blisko zakładu pracy, ale zastanów się, czy jeśli ten zakład pracy upadnie, to czy w okolicy jest jeszcze coś, co spowoduje, że Twoi najemcy będą nadal chcieli to mieszkanie od Ciebie wynająć. Może się okazać, lepszym rozwiązaniem będzie np. bliska lokalizacja strefy ekonomicznej, w której jest więcej zakładów pracy.
Konkretne strefy ekonomiczne różnią się miedzy sobą, specyfiką ich pracy i ich pracowników. Są strefy ekonomiczne, w których pracuje większość pracowników fizycznych lub obcokrajowców, dla których np. dobrym rozwiązaniem będzie zainwestowanie w kwatery pracownicze, czyli mieszkania i domy wielopokojowe. W tym przypadku 2 lub 3-osobowe pokoje nie będą stanowiły problemu.
Z kolei inne strefy ekonomiczne zrzeszają firmy, które potrzebują wysoko wykwalifikowanych pracowników. Specjaliści tego typu najczęściej przenoszą się do danego miasta ze swoimi rodzinami, więc dla nich mieszkanie w kilkuosobowym pokoju w ogóle nie ma racji bytu. Mając taką wiedzę, jesteśmy w stanie dopasować się ze swoją nieruchomością do danego typu najemców.
Podaj dokładną lokalizację
Kolejna rzecz, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, to okolica naszego mieszkania.
Jeżeli chcemy wynajmować mieszkanie rodzinie, to prawdopodobnie ważne jest, żeby na danym osiedlu było przedszkole, szkoła, sklepy, galerie i inne potrzebne rzeczy.
Jeżeli z kolei wynajmujemy studentom, to dla nich najistotniejsze jest to, żeby mieli jak najkrótszą drogę na uczelnię. Dla studenta liczy się również bliskość centrum życia, czyli np. rynek, czy inne ośrodki, miejsca, do których może się dany student udać lub po prostu skorzystać z życia studenckiego.
Jeżeli naszym klientem ma być kadra dyrektorska czy menadżerska, to warto pomyśleć o takiej lokalizacji, która jest dobrze skomunikowana np. z autostradą, węzłami komunikacyjnymi czy z lotniskiem. Znając specyfikę takich menadżerów, możemy domyślić się, że przebywają oni często w delegacji, więc ta komunikacja i ta bliskość węzłów będzie dla nich kluczowa.
Przy okazji wiedząc, jak funkcjonuje rodzina czy kadra menadżerska, powinniśmy zadbać dla nich o miejsce postojowe lub garaż.
Dobra komunikacja miejska jest kluczowa
Jeżeli chodzi o komunikację, ważnym elementem będzie z pewnością osiedle, które jest dobrze skomunikowane z innymi kluczowymi miejscami. Tutaj kolejna uwaga, w jaki sposób najemcy są przyzwyczajeni do komunikowania się w danym mieście…
Są miasta, w których odległość mierzona od uczelni np. do mieszkania musi być wyrażona w minutach, ale spacerem. We większych miastach typu Warszawa, Wrocław czy Gdańsk, spokojnie nieruchomość zlokalizowana blisko np. metra, przystanku tramwajowego, z którego bezpośrednio można dotrzeć na uczelnie może być również atrakcyjna. W mniejszych miejscowościach musimy zapewnić ten dystans do przejścia na nogach.
Na którym piętrze zlokalizowana jest nieruchomość?
Kolejna ważna rzecz, to lokalizacja mieszkania względem całego budynku, czyli piętra.
Wiele osób obawiają się inwestowania w ostatnie piętra, ponieważ zadają sobie pytanie „Kto tam wynajmie?” oraz stwierdzają, że nieruchomości powinny być tańsze.
Jeżeli wynajmujemy taką nieruchomość na pokoje studentom, to bardzo mało z nich zwraca uwagę na to, że jest to 4 piętro bez windy i nie rezygnują przez to z najmu.
Mając taką wiedzę, jesteśmy w stanie wyhaczyć fajniejszą okazję, biorąc pod uwagę również mieszkania na ostatnim piętrze.
Wiemy przecież, że dla studentów nie będzie miało to znaczenia i będą oni w stanie zapłacić za pokój taką samą kwotę za pokój na 4 piętrze, jak i na 1. Inaczej sprawa się ma, gdy wynajmujemy mieszkanie dla rodziny, ponieważ rodzina z dzieckiem na pewno nie będzie chciała kilka razy dziennie pokonywać schodów z wózkiem.
Jeśli chcesz dowiedzieć się o tym, na co jeszcze zwracać uwagę inwestując w nieruchomości, przeczytaj nasz poprzedni artykuł: Jak kupić mieszkanie pod wynajem?