Komu najlepiej wynająć mieszkanie? Rodzinie czy studentom?

Kupując mieszkanie na wynajem, często zastanawiamy się nad tym, czy lepiej byłoby je wynająć rodzinie, czy może studentom. Dla lepszego zobrazowania tematu podzielmy go na 2 kategorie: 

• wynajem dla studentów na pokoje  
• wynajem całego mieszkania dla rodziny 

Należy tutaj wziąć pod uwagę większe mieszkanie, co najmniej 3 pokojowe, żeby móc te osobne pokoje wynajmować różnym studentom. O wadach i zaletach obu tych rozwiązań opowiemy w niniejszym artykule o nieruchomościach.  

Jeśli zamiast czytać, wolisz posłuchać/oglądnąć treści, które dla Ciebie przygotowaliśmy na kanale YouTube: link do filmu.

Czy masz trzy razy więcej czasu?  

Jeżeli wynajmujemy mieszkanie trzem studentom, musimy poświęcić praktycznie 3 razy więcej czasu na ich znalezienie. Jeśli chcesz wybrać ten typ wynajmu, musisz opublikować 3 ogłoszenia, umawiać się na więcej prezentacji do obejrzenia tej nieruchomości oraz podpisać 3 umowy najmu.

Jeżeli wynajmiesz to samo mieszkanie rodzinie, to oczywiście wystarczy opublikować jedno ogłoszenie, mamy mniej prezentacji i wynajmiemy podpisując, tylko jedną umowę najmu. Analogicznie, liczba dokumentów, czyli “papierologia” będzie zróżnicowana. Trzy umowy najmu, trzy regulaminy, to trzy razy więcej “papierologii”, niż w przypadku rodziny, z którą podpisujemy tylko jedną umowę najmu.  

Przekalkuluj i zdywersyfikuj wynajem pokoi  

Plusem wynajmu mieszkania studentom na pokoje jest dywersyfikacja wewnątrz mieszkaniowa. Jeżeli jeden pokój w mieszkaniu się zwolni, to cały czas masz wynajęte dwa pozostałe pokoje i one cały czas przynoszą przychód.

W sytuacji, gdy rodzina zrezygnuje z najmu, to zostajesz z pustym mieszkaniem – temat jest więc zero jedynkowy.  

Więcej powinieneś zarobić, wynajmując mieszkanie na pokoje studentom. Dobrym przykładem wyjaśniającym tę sytuację może być porównanie wynajmu do sprzedaży.

Wynajmując mieszkanie na pokoje – sprzedajesz pomieszczenia w detalu, podczas gdy wynajmując całe mieszkanie rodzinie – sprzedajesz je w hurcie. Sumując poszczególne ceny pokoi, powinieneś otrzymać większą kwotę niż ta, którą byłbyś w stanie dostać od rodziny za wynajem tego samego mieszkania.  

W ciągu ostatnich lat obserwuje się powolną zmianę tego trendu. Jeszcze jakiś czas temu mieszkanie dwupokojowe bardziej opłacało się wynająć rodzinie, niż pojedynczo na pokoje studentom, ponieważ studenci nie byli w stanie zapłacić za każdy pokój tyle, ile dawała cała rodzina. W tym momencie już 3 pokojowe mieszkanie jest na granicy opłacalności wynajmem na pokoje, a wynajmem w całości.

Dlatego warto na chłodno przekalkulować i sprawdzić rynek, czy ceny za poszczególne pokoje będą faktycznie adekwatne do uzyskania z rynku, czy może lepiej wynająć cały taki lokal rodzinie, bo jest większe zapotrzebowanie w danym mieście.  

Zwróć uwagę na aspekt prawny  

Kolejny aspekt to aspekt prawny. Jeżeli przedmiotem najmu jest całe mieszkanie, to nawet jako właściciel, nie masz do niego wejść bez wiedzy i zgody wynajmujących. Jeżeli jednak wynajmujesz pojedyncze pokoje, to dajesz lokatorom możliwość korzystania z części wspólnych, ale jednocześnie masz prawo do nich wejść.  

Myślę, że dla wielu osób będzie to przeważający argument, że lepiej byłoby wynająć mieszkanie studentom. Możliwość wejścia do mieszkania i zobaczenia,  w jakim jest stanie, jest często bezpieczniejszym rozwiązaniem. Oczywiście dla zachowania dobrych relacji nie zachęcam do tego, aby w niespodziewanym terminie wchodzić do wynajmującego mieszkania studentów i sprawdzać, jak oni żyją.  

Sprawdź, kto jest Twoim sąsiadem  

Teoretycznie mniej imprezowych problemów powinno być z rodziną, która wynajmuje całe mieszkanie niż w przypadku studentów (zwłaszcza pierwszorocznych). Często studenci lubią poznawać się wzajemnie, imprezować, robić parapetówki i inne przyjęcia. Między innymi po to wynajmują mieszkanie, aby robić to, co niekoniecznie mogli robić w domu rodzinnym.

Dlatego warto też zastanowić się, jakie mamy sąsiedztwo wokół naszego mieszkania. Jeżeli sąsiadami są starsze osoby, którym przeszkadza hałas, to dla świętego spokoju lepiej byłoby wynająć takie mieszkanie rodzinie.  

Kto jest odpowiedzialny za Twoje mieszkanie?  

Kolejna rzecz to odpowiedzialność za  mieszkanie. W przypadku wynajmu całego mieszkania, to rodzina odpowiada za cały lokal. Muszą dbać nie tylko o pokoje, ale także o kuchnię, łazienkę i przedpokój. W przypadku wynajmu mieszkania studentom na pokoje odpowiadają oni samodzielnie tylko za swoje pokoje. Natomiast za części wspólne odpowiadają grupowo. Tutaj pojawia się problem w egzekwowaniu tej wspólnej odpowiedzialności, gdy np. lodówka zostanie zepsuta, albo ściany w przedpokoju zostaną zabrudzone. Najczęściej usłyszymy, że żaden ze studentów tego nie zrobił.

Oczywiście mając odpowiednią wiedzę, możemy się wcześniej zabezpieczyć i przygotować sobie np. regulamin, który ściśle określa warunki mieszkania między takimi studentami.

Możemy stworzyć im harmonogram sprzątania, żeby wiedzieli kto, w którym momencie odpowiada, za które rzeczy. Wiedza i edukacja jest bardzo ważna. Zanim zabierzemy się za wynajmowanie, skorzystajmy z porad osób, które znają się na branży, siedzą w tym temacie już od wielu lat i znają różne i wiedzą, jak uporać się z “dziwnymi problemami” wynajmujących.  

Zachęcam do obejrzenia filmu na kanale YouTube na temat: Firma zarządzająca najmem mieszkań – jak taką znaleźć? 

Sezonowość najmu  

Jeżeli wynajmujemy mieszkanie studentom, to najlepiej ustawić sobie okres najmu na szczyt sezonu. Wiemy, że studenci potrzebują wynająć mieszkanie od października. W związku z tym najlepiej szukać takich studentów już na przełomie sierpnia i września. Umowę podpisujemy od początku października do końca września, dzięki czemu mamy zapewniony cały rok najmu.  

Już w sierpniu powinniśmy zapytać studentów, czy chcą przedłużyć umowę, czy też nie. Jeżeli okaże się, że będą chcieli się wyprowadzić, to mamy miesiąc na to, żeby znaleźć kolejnych lokatorów i wynająć im mieszkanie na zakładkę.  

Poprzedni najemca wyprowadza się końcem września, a nowy student wprowadza się początkiem października. Wynajmując studentom, możemy ograniczyć sobie pustostan praktycznie do zera. Nieco trudniej będzie wynająć nam mieszkanie poza szczytem sezonu, czyli np. w zimie czy na wiosnę. Nie zmienia to jednak faktu, że się nie da. Pamiętajmy, że  studenci cały czas zmieniają swoje lokalizacje i w związku z tym poszukują też kolejnych pokoi.  

Gdy wynajmujemy cały lokal rodzinie, to niekoniecznie będziemy mieli do czynienia właśnie z taką sezonowością. Oczywiście są okresy, w których jest większy popyt na wynajem i występuje również tzw. martwy sezon. Najczęściej martwym sezonem jest grudzień każdego roku. Od stycznia rynek powoli zaczyna odżywać i chętnych pojawia się coraz więcej.  

Podjąłeś decyzję, komu chcesz wynająć swoje mieszkanie?  

Przeczytaj w takim razie artykuł, w którym poznasz 12 sposobów na zwiększenie rentowności najmu i dowiedz się, w jaki jeszcze sposób możesz zwiększyć swoje zyski z wynajmu.